13年前单价1w+的房子 二手房卖价如何？
大家认为，昆明二手房的“黄金房龄”是几年？
1-2年，交易税费高，居住氛围不足。
3-5年，规划逐步兑现，产品设计符合居住潮流。
5-10年，配套成熟，换房需求增长，二手房交易活跃。
10年以上，小区内设施老化，产品设计逐渐被淘汰。
本期《二手房攻略》，我们选取了不同房龄段的二手房，看看市场表现有什么差异。
二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。
房龄重要吗？
最近两年卖房的房主可能会有一点体验，如果对房价有点自己的坚持，房子的优势并没有那么突出，那么成交周期就会被拉长。
也许两年过去，房子还没卖出去。
在房地产上升周期，房产流通性较快，房龄的问题似乎并不突出。但是随着房子持有时间变长，房龄带来的折旧问题，必然会体现在房价上。
房龄，某种程度上代表着二手房买卖的最佳时机。
从昆明的情况来看，不同年份买入的房产，在今年（2023年）转手的投资回报率有较大差异。
这里要注意的是，表中的曲线只能代表整体情况，不代表某个具体小区。
其中，年均投资回报率=（卖出年均价-买入年均价+持有期租金）/买入年均价/持有年数。
2008-2010年、2014-2017年，这两个阶段买入的房产，年均投资回报率较高，在10%以上。
而近两年购入房产，想要出手的，投资回报率为负数。意味着，现在卖房就是亏本。
买卖时机，变得尤其重要。
尤其是今年下半年，一些房主宁愿少赚一点也要出手。甚至一些优势没有那么强的房产，房主亏本也要处理掉，本身就是一个优化资产配置的思维。
这次我们跑了北市区近盘龙江的几个二手房小区，就可以明显看出房龄对房价的影响。
北市区早在20多年前就迎来了大规模开发，先头部队包括江东集团、城建股份、官房集团、伦华地产、俊发集团等本土房地产开发商，之后万科、华润、德润等外来房企也将入昆首作落子北市区。
因此，北市区二手房市场选择较多，各小区房龄也有较大差异。
回到今天的房源上，此次我们跑了北市区盘江西路和小康大道附近的几个小区。
高层产品整体均在在1.1-1.3w/㎡，配套优质学校的小区，流通性会比较好；居住品质较好的小区，二手房均价在1.3-1.5w/㎡，成交周期较长。
房龄不满两年的，虽然房价看上去和周边小区相差不大，但是算上5.6%的增值税，买房门槛就提高了。
房龄在8-10年的，正好是房地产大规模开发阶段交付的小区，可以挑选的房源较多，本身户型较好的房源会比较有优势。
房龄在10年+的小区，由于物业管理水平的差异，小区折旧程度不一，房价差异最为明显，甚至有单价跌破1万的房源。
本文具体房源如下：
绿城春江明月&新时代广场
绿城春江明月和新时代广场，由于开发商国福集团资金链出现问题，两个项目都出现了停工。
这么一折腾，绿城春江明月二期和新时代广场的交付时间，都在近两年。
因此，想要马上入手这两个小区的，就要注意，取证未满两年的二手房额外有5.6%的增值税。这就意味着除了首付之外，还要考虑税费的资金。
绿城春江明月二期和新时代广场一路之隔，均是高层产品。
两者在买入价格和呈现品质上差异明显，二手房价格差约为3000元/㎡
小区环境和居住管理：
如果一句话概括的话，绿城春江明月和新时代广场在居住环境上，就像是改善盘和刚需盘的差距。
绿城春江明月分为一期玉兰苑（2018年1月31日交付）和二期玫瑰苑（2021年交房，2022年下证），两个地块分批次交付，一期房源基本满两年，单价也相对较高。
二期共11栋高层住宅，容积率4.85，绿地率45%。楼栋错开排布，整体楼间距还是不错的。
地面铺砖有一定变化，可以看出卫生维持的比较好，哪怕是秋天也很少看到落叶。
浅黄色外立面，窗墙比不算高，没有铝板和玻璃结合打造的大阳台，因此也就无法体现绿城经典的建筑美学。
景观设计上，主题性不明显，胜在植被修剪养护得不错。植被种类还算丰富，部分区域可以看出三重景观。
小区内部还能看到几年前的景观设计，这种欧式景观亭实用性较差，审美也过时了，新建小区已经比较少见了。
儿童游乐设施分布在楼栋之间，种类比较单调，一侧有家长休息椅。
不过，公区最大的亮点还是室外泳池。泳池在靠近小区主入口的10栋前面，分为成人泳池区和儿童戏水区，两侧有休闲桌椅。
路对面就是新时代广场，部分楼栋和商业还未交付，和已交付楼栋用铁皮围挡隔开了。无论是否复工，相邻楼栋都会受到工地影响。
小区环境比较一般，楼栋之间有绿化，无景观。
小区大门也比较普通，仅仅设置了出入口。不过，有保安值守，需要刷卡进出。
小区内部道路没有人车分流，车辆摆放比较混乱。整体居住品质远不及绿城春江明月。
两个小区的外面就是盘龙江，沿河新刷了步行道，适合散步。
产品和价格：
绿城春江明月户型面积跨度较大，41㎡-167㎡，一室到四室，选择空间比较大。
新时代广场户型建面约96-137㎡，三室到四室，房源不算很多。
两个小区都有比较特殊的房源，绿城春江明月41㎡的户型，落户可以上划片的武成小学，70w左右可以拿下。
（41㎡户型图 图源：安居客）
单价1.7w/㎡，价格不算低。
纯粹上学需求，且周边有房的，也可以考虑这类房源。落户后即使不自住，也可以出租赚取一定收益。
新时代广场的特殊户型建面约132㎡，实得面积能到162㎡，一个房产证可以做出两套房。
有些房主会在玄关入户后，左右两侧再做两个门，形成两个相对独立的空间。东侧是两室两厅一厨一卫，西侧把一个次卧改造成餐客厅，形成一室两厅一卫。
这个132㎡的户型有总价133w的简装房源，绿城春江明月131㎡的毛坯房（户型不同）总价在168w左右。可见两个小区的价格差距。
绿城春江明月有143㎡的横厅户型，设计了四房，产品设计上比较符合当下的潮流。
在绿城春江明月的售楼部，还有现房销售的宣传，双十一特价房的单价约1.35w/㎡（不过没有负责销售的工作人员）。如果按照新房交易，税费成本会低于二手房。
购房风险：
目前来看，两个小区都在武成小学国福校区的划片范围内，对口初中是昆八中。不确定后期对口学校是否会有变化。
由于前期停工，两个小区还未通天然气。需要对燃气主管道进行铺设，不确定什么时候能够通燃气。
另外，绿城春江明月业主有更换物业的诉求，不确定后期入驻小区的会是哪家物业公司，这也给小区日后的居住管理带来了未知数。
新时代广场分批次交付，也存在物业上的问题。前期交付楼栋为金科物业，后期交付楼栋为碧桂园服务物业，一个小区两家物业公司，感觉有点混乱。
另外新时代广场原本规划的商业是爱琴海购物公园，目前来看，配套落地还需要时间。
德润朗悦湾&实力郡城
德润朗悦湾和实力郡城，同样是一路之隔面对面的两个小区。
德润朗悦湾作为德润集团在昆明的第一个项目，房龄约8年；实力郡城的房龄则在14年左右。走在两个小区里面，可以明显感受到折旧程度不同。
暂且抛开两个小区在二手房市场的冷热程度不谈，仅仅说物业服务对业主房产的介入程度来看，这两个小区非常具有对比性。
德润朗悦湾的物业是万科，也就是小区内房源的租售，除了中介，还有万科朴邻的工作人员。万科朴邻对本小区比较了解，也比较积极地推荐小区内业主房源。
实力郡城不知道是不是二手房比较难卖，周边二手房门店均已关门，想要咨询房源信息，要么去周边小区外的中介门店，要么找物业。
然而，物业对小区房源租售的积极性不高，拿到意向买家的联系方式后，转手就给了旁边小区（青年说悦领域）的中介/销售，对方开始推荐其他小区房源。
对于实力郡城想要卖房的业主来说，相当于潜在买家的流失，在本就不容易出手的局面下，雪上加霜了。
小区环境和居住管理：
德润朗悦湾容积率为4.18，由于小区都是4T8户的点式楼，从外围看非常密。
但是，走到小区内部，感觉公区还是比较开阔的。楼栋围合式布局，给小区围出了一个大中庭，也就有了做景观的纵向空间。
景观设计上应该是东南亚风格，中间有一条长长的休闲廊架。还有类似影壁的设计，也有台阶制造层次感。
小区内原本设计了多处水景，可惜没有正常使用。如果维持了水景的话，居住环境就能更上一个档次。
小区内植被比较丰富，维护得还不错。部分区域能够看到至少有四重景观。休闲廊架旁边放置了乒乓球桌，可供使用。
不过，公区地面存在地砖凹陷的问题，看起来没有及时处理。
实力郡城作为房龄更大的小区，植被也更加茂密。但是修剪不是很到位，部分乔木会挡住一层和二层的采光。
小桥流水的营造上，也不够用心。可能是干旱的原因，部分区域的水景已经干涸了。
小区内没有做好人车分流，道路两旁停了各种车。
虽然房龄已经有14年，小区外立面墙面维护得不错，路面也比较整洁。
但是在旁边的小高层上看小区内的洋房顶楼，由于不是统一搭建，有点杂乱，观感不是太好。
产品和价格：
德润朗悦湾是2014年昆明房地产开发热潮的产物，后期流行的元素已经出现在小区中。比如挑高的入户大堂，比如电梯间贴砖交付。
德润朗悦湾均是高层产品，户型面积段为97-236㎡，三室房源选择较多，整体单价在1.1-1.3w/㎡。
有比较方正的产品可选，比如下面这个126㎡的户型，3个卧室的采光都不错。赠送的面积基本能把公摊面积抵消，算是比较舒服的三房户型。
实力郡城有洋房和小高层产品。洋房没有电梯，低楼层带地下室，顶楼为跃层+露台。
小高层是2T4户的产品，都是100㎡以下的户型，部分房源单价不过万。
来看一个小高层88㎡的户型，两室一卫，次卧不算很宽敞。如果按照现在的产品设计，这个面积段可以做出紧凑三房，不过房间数量还是看各自需求。
北市区二手房小区较多，实力郡城的优势不明显，类似这样的小区，在二手房市场没有太大竞争力。
如果前期入手价格较低，建议尽快出手。毕竟房龄放在那里，折旧速度会越来越快，越往后越难出手。
购房风险：
德润朗悦湾的回迁房和商品房是在一个小区里的，部分回迁楼栋的房源价格会比较低。如果介意的话，建议买之前问清楚。
配套的红旗小学德润校区紧挨着小区，方便的同时，也存在相邻楼栋会有一定的噪声影响。
我们尝试在临近学校的楼栋，关上卧室门，仍然有操场的嬉闹声传到室内。对声音比较敏感或者需要白天在家休息的，要注意避开靠近学校的楼栋。
实力郡城买了自住问题不大，但是也要考虑后期出手的问题。另外，小区存在停车位不足的情况，乱停乱放的现象比较严重。
虽然中介觉得这是一个适合养老的小区，但是洋房高楼层对于老人来说，爬楼可能不是很方便。
万科金域缇香&龙江雅苑
万科金域缇香和龙江雅苑在盘龙江东侧，两个小区之间隔着昆十中（求实校区）。
这两个小区是本期栏目里提到的各项目中，居住环境最佳的。事实上，如果没有明确计算，很多人可能会忽略了，其实这两个小区的房龄都有10年以上了。
万科金域缇香是万科进入昆明的第一个项目，如今10年过去，走在小区中，还是能够看到万科初入昆明的诚意。
小区呈现的品质，无疑领先同期产品，放在现在的二手房市场，依旧比较能打。
不过，万科金域缇香在13年前开盘的时候，单价已经是1w+，现在二手房单价到1.4w+。而在2020-2021年期间，该小区二手房均价达到1.8w，远高于片区均价。
龙江雅苑虽然名声没有金域缇香大，但是走在小区中，还是能感受到居住环境非常不错。
道路整洁、植被养护到位、外立面不显旧，一改我们对小开发商（指开发项目较少）开发建设的小区印象。
小区环境和居住管理：
万科金域缇香的设计是非常明显的东南亚风。从小区的大门，到楼栋之间的连廊，再到公区的亭子，以及棕榈植物的搭配，都有一定的风格。
小区植被丰富，经过十年养护，有很多长势不错的乔木。景观修剪得很有层次感，还有高大的棕榈树阵，可以看出，万科在这个小区的景观设计上，还是比较用心的。
儿童游乐区看着也比较有趣，不知道是不是更新过设施，看着不像用了十年的。
一处小细节——路灯做了小区logo的造型，和现在新建小区统一的路灯样式相比，好看很多。
一楼架空层放置了乒乓球桌，看着像是闲置了，所以架空层的维护还是很重要的。
龙江雅苑虽然是昆明本土开发商的项目，品质也还是不错的。
根据项目早期宣传，小区的建筑风格是德式现代主义建筑风格，红色砖墙+灰色水泥顶，非常耐旧，这样看的话，确实有点德式的实用和效率。
带看这个小区的中介表示，物业一般，是不知名的物业公司（天昊物业）。但是，实际看下来，个人觉得，虽然不是品牌物业，但是至少从表面上看，这家物业还是蛮不错的。
几个小细节，来佐证一下这个印象吧。
①绿化养护及时。我们去看小区情况的时候，正好碰上专业的绿化园林在做植被养护，除了修剪之外，已经开始做防寒套袋了。
②草皮养护其实比较麻烦，每个月都需要修剪，但是小区内大片草坪长得非常好。说明物业工作用心。
③小区地面非常干净清爽，无论是公区还是高层的架空层，甚至还看见保洁人员正在清洗进入地库的玻璃，说明工作比较细致。
所以物业不在于是否名声大，踏踏实实做事，把小区维护好，才是真正服务业主。
龙江雅苑整个地块略有起伏，小区内部并非完全的人车分流。靠近11、12栋有一个下沉式的水景，水面不是很清澈。
产品和价格：
万科金域缇香和龙江雅苑均是户型多样，面积跨度大的产品：万科金域缇香户型建面约40-177㎡，龙江雅苑建面约46-176㎡。
面积段基本重叠，可选择比较多，能够覆盖大部分需求。
万科金域缇香被当做昆明进入精装修时代的代表。在此之前，昆明市场只有零星几个项目尝试做装修房，在此之后，精装房蔚然成风。
但是，毕竟是10年前了，装修材质和风格都略显老旧。
万科金域缇香有小高层和高层产品，价格相差不大。目前部分二手房捆绑车位出售，均价在1.38-1.45w/㎡左右。
来看一个约130㎡的户型，三房两卫，主卧带衣帽间。虽然说产品迭代，但是这个格局好像和当下的户型差别也不大，还算是比较方正。
不过，现在万科的新楼盘，在130㎡这个面积段，普遍还是做四房两卫。
多出一个房间，可能也是大家考虑选新房还是二手房的一个要素。
龙江雅苑的产品有洋房（无电梯）、小高层和高层。比较有优势的肯定是洋房产品，其中部分房源带入户花园，也有带露台的房源。
洋房标准层单价在1.2w/㎡左右，带花园的洋房单价则要到1.7w/㎡。
我们来看一个一楼带花园的洋房户型，建面约149㎡，入户花园面积大概有50㎡（不计入产权面积）。
由于洋房没有电梯，公摊很少，可以看到各个空间都比较宽敞。客厅开间约4.5米，主卧开间4.2米，三个次卧的开间均在3.3米。
客厅连接景观花园，对于想要种花种菜的，空间足够发挥了。
购房风险：
万科金域缇香和龙江雅苑划片就读的学校，比较普通，如果上学需求排在最前的，不建议入手。
需要注意的是，龙江雅苑高层产品，有部分房源存在“一房两证”的情况。这在后期交易中，会无形增加买房成本。
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我们常说，衣不如新，人不如故。
不过，我们看了很多新房的交付（《交房探盘》），也跑了100多个二手房小区（《二手房攻略》），无论是价格还是居住品质，二手房其实都可以和新房一较高下。
就看大家怎么选了？
END
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